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Sachwertermittlung

Abschnitt III der ImmoWertV (§§ 21-23): Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren

Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale:

  • Objektart, 
  • Ausstattungsstandard, 
  • Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), 
  • Baumängel und Bauschäden und 
  • besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten.

Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet.

Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks.

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.

Das wichtigste im Sachwertverfahren ist die Feststellung des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²), da der Gebäudeherstellungswert durch Multiplikation des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt wird. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen.

Normalherstellungskosten sind standardisierte für bauliche Anlagen bestimmter Bauart (Gebäudearten), Ausstattung und Beschaffenheit (Gebäudestandards) unter Ausschluss ungewöhnlicher Mehr- oder Minderkosten üblicherweise anfallende „gewöhnliche“ Herstellungskosten für die Neuerrichtung (Neubau) einer entsprechenden baulichen Anlage.

Zu den Normalherstellungskosten gehören per Definition die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere die Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.

  • nach Nr. 4.1 Abs. 2 SachwertR „vorrangig“ Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)
  • mit Hilfe von Baupreisindex auf Preisverhältnisse des Wertermittlungsstichtags umrechnen
  • Ausgangspunkt (Neubauwert des Gebäudes)

Aufgrund sich wandelnder Anforderungen ist das Gebäude trotz Instandhaltung einem wirtschaftlichen Wertverzehr unterworfen. Es entspricht nicht mehr dem Standard eines neuerrichteten Gebäudes und es „stirbt“ seine wirtschaftliche Nutzbarkeit. Dem muss mit der Alterswertminderung Rechnung getragen werden.

Hier ist vom Sachverständigen insbesondere auf Baumängel oder Bauschäden am Gebäude zu achten, da diese die Restnutzungsdauer der Immobilie u.U. erheblich beeinflussen können. Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, bzw. grundsätzlich zunächst keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig).

Neben Bauschäden am Gebäude können auch besondere wertbeeinflussende Umstände den Wert der Immobilie beeinflussen. Hierunter versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).

Auch die Außenanlagen können den Wert beeinflussen und müssen vom Gutachter berücksichtigt werden. Außenanlagen sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen).

Zu guter letzt muss im Verkehrswertgutachten der allgemeine Markt berücksichtigt werden. Zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV „sollen“ nach § 14 Abs. 1 ImmoWertV die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleiteten Sachwertfaktoren herangezogen werden. Dabei ist vorrangig der vom örtlichen Gutachterausschuss für die jeweilige Grundstücksart abgeleitete Sachwertfaktor heranzuziehen. Sind solche nicht ermittelt worden, muss auf Sachwertfaktoren zurückgegriffen werden, die für vergleichbare Regionen abgeleitet wurden. Hilfsweise muss auf allgemeine Erfahrungswerte zurückgegriffen werden.

Die Anwendung der von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren kann nur dann zu einer sachgerechten Marktanpassung führen, wenn zuvor der vorläufige Sachwert nach der Methode ermittelt wurde, die der Ableitung der Sachwertfaktoren zugrunde liegt (Grundsatz der Modellkonformität).

Im Anschluss an die Ermittlung des „vorläufigen marktangepassten Sachwerts“ müssen noch die bis dahin nicht erfassten „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ i. S. des § 8 Abs. 3 ImmoWertV berücksichtigt werden.

  • Baumängel und Bauschäden (Instandhaltungsrückstau)
  • eine wirtschaftliche Überalterung
  • ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • die architektonische Gestaltung
  • vom marktüblich erzielbaren Ertrag abweichender Ertrag
  • von marktüblich anfallenden Bewirtschaftungskosten abweichende Bewirtschaftungskosten
  • Leerstand
  • atypische Nutzungen (Fehlnutzungen)
  • Abweichungen der tatsächlichen von der zulässigen bzw. lagetypischen Nutzung
  • Aufwendungen für bevorstehende Freilegung
  • besondere mit dem vorläufigen Bodenwert noch nicht berücksichtigte Flächen
  • besondere mit dem vorläufigen Bodenwert noch nicht berücksichtigte Abgaben
  • Baunebenkosten, soweit sie von den mit den Normalherstellungskosten erfassten Baunebenkosten abweichen und auch nicht mit dem Sachwertfaktor erfasst werden
  • Bodenverunreinigungen, Altlasten
  • Aufwuchs und andere Außenanlagen
  • Rechte am Grundstück

Der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale kommt regelmäßig eine sehr große Bedeutung zu, denn nur selten entspricht ein bebautes Grundstück in allen Belangen den Grundstücksmerkmalen, die mit einem auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelten Grundstückssachwert und dem zur Anwendung kommenden Sachwertfaktor erfasst werden. 

Dipl.-Ing. (FH) Stefan Klein
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