Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung nach ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist eine anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung von Bodenwerten, insbesondere unbebauter Grundstücke.
Bei bebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren aufgrund geringerer Vergleichbarkeit der individuell bebauten Objekte untereinander weniger geeignet. Abweichungen in wertbeeinflussenden Merkmalen und allgemeinen Wertverhältnissen können die Zuverlässigkeit weiter verringern.
Der Bodenwert wird auf Basis von Vergleichskaufpreisen ermittelt, als ob das Grundstück unbebaut wäre. Alternativ können Bodenrichtwerte herangezogen werden, die den örtlichen Verhältnissen angepasst sind.
- Bodenrichtwerte: Eignen sich für die Bewertung, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen gegliedert und aus Kaufpreisen abgeleitet sind.
- Abweichungen: Beeinflussen den Bodenwert durch Unterschiede in Erschließung, Lage, baulicher Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Stichtagsdifferenzen.
Der Reinertragsanteil des Bodenwerts wird durch Multiplikation mit dem Liegenschaftszinssatz ermittelt, während der Anteil für bauliche und sonstige Anlagen die Differenz zum Gesamt-Reinertrag des Grundstücks bildet.
Besondere Grundstücksmerkmale und öffentlich rechtliche Situation
Die Qualität des Grundstücks, einschließlich Entwicklungszustand und öffentlich rechtliche Situation (z.B. Beiträge und Abgaben), beeinflusst die Bewertung erheblich.
- Entwicklungszustand: Vom baureifen Land bis zur landwirtschaftlichen Nutzung.
- Beiträge und Abgaben: Beinhalten z.B. Erschließungsbeiträge, Wasser- und Stromversorgungsbeiträge.
Bewertung von Wohnungseigentum
Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden, wobei Vergleichskaufpreise oder -faktoren als Grundlage dienen.
- Vergleichskaufpreisverfahren: Direkte Bewertung anhand von Kaufpreisen.
- Vergleichsfaktorverfahren: Bewertung auf Basis von Kaufpreisauswertungen.
Die Bewertungsmethoden können durch Zu- oder Abschläge an die wertbestimmenden Faktoren des jeweiligen Eigentums angepasst werden.