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Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung

(Abschnitt III der ImmoWertV (§§ 15, 16): Unterabschnitt 1)

Das Vergleichswertverfahren ist eine seit jeher anerkannte Schätzungsmethode von besonderem Rang. Bei näherer Betrachtung kommt dem Vergleichswertverfahren diese Vorrangigkeit in erster Linie nur der Ermittlung von Bodenwerten unbebauter Grundstücke einschließlich der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke zu. § 8 Abs. 1 ImmoWertV führt gleichwohl das Vergleichswertverfahren gleichrangig neben dem Ertrags- und Sachwertverfahren auf. Grundsätzlich wird damit keinem der genannten Verfahren ein Vorrang eingeräumt.

Die Vorrangigkeit des Vergleichswertverfahrens ist bei bebauten Grundstücken i. d. R. nicht gegeben, weil diese zumindest bei individueller Bauweise eine im Verhältnis zu unbebauten Grundstücken geringere Vergleichbarkeit untereinander aufweisen. Die Zuverlässigkeit des Vergleichswertverfahrens verringert sich, je größer die Anpassung ist, die aufgrund von Unterschieden in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen der Vergleichsobjekte zu dem zu bewertenden Grundstück sowie aufgrund der zu berücksichtigenden Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt erforderlich wird.

Überschreiten die zur Berücksichtigung von Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsgrundstücke und dem zu bewertenden Grundstück anzubringenden Zu- oder Abschläge die aufgezeigten Grenzen, sind die Voraussetzungen für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht mehr gegeben und das Verfahren ist im Ergebnis zur Verkehrswertermittlung ungeeignet.

Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke ‑ dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen (§ 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind (§ 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet (§ 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: €/m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen ‑ wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt ‑, aber auch Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert (§ 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV).

Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Zu beachten ist die öffentlich rechtliche Situation und der Entwicklungszustand des Grundstücks. Zu der öffentlich rechtlichen Situation zählt auch der Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation der zu bewertenden Liegenschaft. Der Entwicklungszustand d.h. die Grundstücksqualität kann vom baureifen Land, über Bauerwartungsland, geordnetes Rohbauland, ungeordnetes Rohbauland, bis zur landwirtschaftlich genutzten Fläche, wie Acker oder Land- und forstwirtschaftliche Fläche bestimmt werden.

Das Bewertungsobjekt kann bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG Beitrags- und abgabepflichtig oder Erschließungsbeitragsfrei sein. Die nachfolgend genannten Beiträge bzw. Abgaben können ggfls. noch anfallen:

Erschließungsbeitrag i.S.d. § 127 i.V.m. § 132 BauGB, Kostenerstattungsbeitrag („Naturschutzbeitrag“) i.S.d. § 135a BauGB, Stellplatzabgabe, Wasserversorgungsbeitrag i.S.d. AVBWasserV, Stromversorgungsbeitrag i.S.d. AVBEltV, Abwasser(-bzw. Kanalbau)beitrag i.S.d. KAG, Wärmeversorgungsbeitrag i.S.d. AVBFernwärmeV, Gasversorgungsbeitrag i.S.d. AVBGasV.

Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- oder Teileigentumen oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als „Vergleichskaufpreisverfahren“ bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z. B. auf €/m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden „Vergleichsfaktorverfahren“ genannt (vgl. § 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert(- und preis) bestimmenden Faktoren des zu bewertenden Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen (§ 15 ImmoWertV). Unterstützend oder auch alleine (z. B. wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt sind) können zur Bewertung von Wohnungs- oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl für Wohnungseigentum (Wohnungen) als auch für Teileigentum (Läden, Büros u. ä.) immer dann geraten, wenn die ortsüblichen Mieten zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden können und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. 

Dipl.-Ing. (FH) Stefan Klein
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