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Das Ertragswertmodell

(Abschnitt III der ImmoWertV (§§ 17 ‑ 20))

Ertragswertverfahren ist für Objekte geeignet, für die die Verzinsung des investierten Kapitals ausschlaggebend ist wie z.B. Mietwohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke aller Art, auch Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn geeignete Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Ausnahme: wenn tatsächlich gegebenen Ertragsverhältnisse von den nachhaltigen Erträgen der Höhe nach und über eine zeitliche Bindungsfrist in einem Maße abweichen, dass sie sich nachhaltig auswirken und für das Ergebnis bedeutsam sind. (Mehr- oder Mindermieten)

Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Zur Ermittlung des „marktüblich erzielbaren Reinertrags“ ist auf entsprechende Vergleichsmieten zurückzugreifen, die für hinreichend vergleichbare Objekte in hinreichend vergleichbarer Lage zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag üblicherweise entrichtet werden. Zur Ermittlung der marktüblich erzielbaren Erträge empfiehlt es sich, auch auf entsprechende Erhebungen und Veröffentlichungen (Mietwertübersichten) zurückzugreifen - i. d. R. die ortsübliche Vergleichsmiete / Mietspiegel.

Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Die berücksichtigungsfähigen Bewirtschaftungskosten sind

  • Verwaltungskosten,
  • Instandhaltungskosten,
  • Mietausfallwagnis und
  • Betriebskosten.

Die Bewirtschaftungskosten können nach Erfahrungssätzen angesetzt werden, soweit sie sich in ihrer marktüblichen Höhe nicht ermitteln lassen. Im Bereich von Wohnimmobilien wird in der breiten Wertermittlungspraxis auf die Bewirtschaftungskosten der II. BV zurückgegriffen

Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der Bodenwertverzinsungsbetrag stellt den jährlichen Ertragsausfall für das im Grund und Boden investierte Kapital dar, weil das Kapital nicht anderweitig zu banküblichen Zinsen angelegt werden kann.

Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“.

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „Wert der baulichen und sonstigen Anlagen“ zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Besonderheit:

Geht der Reinertrag nach Abzug des Bodenwertverzinsungsbetrags gegen null oder ergibt sich sogar ein negativer Reinertrag, liegt ein Missverhältnis zwischen Boden und Gebäude vor, das die Notwendigkeit einer Umnutzung bzw. einer Liquidation des Gebäudes signalisiert.

Zur Kapitalisierung ist der Barwertfaktor (Vervielfältiger) in Abhängigkeit von

  • dem jeweiligen in den Marktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlichten Liegenschaftszinssatz und
  • der Restnutzungsdauer grundsätzlich heranzuziehen.

Restnutzungsdauer bestimmt sich nach der prognostizierten Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei „ordnungsgemäßer Bewirtschaftung“ voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

  • Hilfsmethode: Übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) – Alter
  • bei Modernisierung = entsprechend verlängerte Restnutzungsdauer
  • bei Baumängel oder Bauschäden, insbesondere aufgrund unterlassenen Instandhaltung, kann sich die Restnutzungsdauer verkürzen

„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Anomalien) können ohne Anspruch auf Vollständigkeit folgende Beispiele sein:

a) eine wirtschaftliche Überalterung,
b) ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
c) Baumängel oder Bauschäden (Instandhaltungsrückstau) und
d) von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge

Dipl.-Ing. (FH) Stefan Klein
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