Das Ertragswertmodell nach ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren der ImmoWertV ist besonders geeignet für Objekte wie Mietwohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke und Ein- bis Zweifamilienhäuser, sofern geeignete Liegenschaftszinssätze verfügbar sind.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen, insbesondere Mieten und Pachten. Abweichungen von den nachhaltigen Erträgen können berücksichtigt werden, wenn sie über eine zeitliche Bindungsfrist signifikant sind (z.B. Mehr- oder Mindermieten).

 

Ermittlung des Ertragswerts

Der Ertragswert wird als Kapitalwert des marktüblich erzielbaren Reinertrags bestimmt. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betrieb.

  • Rohertrag: Summe aller jährlichen Erträge (Mieten, Pachten).
  • Reinertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten.

Der Ertragswert umfasst den Wert des Grund und Bodens sowie der baulichen und sonstigen Anlagen auf dem Grundstück. Der Bodenwert wird durch Multiplikation mit dem Liegenschaftszinssatz ermittelt. Die Restnutzungsdauer der Gebäude und Anlagen wird berücksichtigt.

Besondere objektspezifische Merkmale

Bei der Wertermittlung werden spezielle Eigenschaften des Grundstücks berücksichtigt:

  • Wirtschaftliche Überalterung
  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • Baumängel oder Bauschäden (Instandhaltungsrückstau)
  • Abweichende Erträge im Vergleich zur Marktnorm

Marktanpassung und Kapitalisierung

Der Ertragswertvergleich basiert auf den erzielbaren Grundstücksreinerträgen und verwendet den Liegenschaftszinssatz aus Marktberichten der Gutachterausschüsse. Bei negativem Reinertrag deutet dies auf ein Missverhältnis zwischen Boden und Gebäude hin.

Zur Kapitalisierung wird der Barwertfaktor unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer verwendet.

Das Ertragswertverfahren bietet eine solide Grundlage zur Wertermittlung von Immobilien und berücksichtigt langfristige Erträge sowie spezifische Marktbedingungen.