Sachwertverfahren nach ImmoWertV

Das Sachwertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist ein anerkanntes Modell zur Bestimmung des Verkehrswerts von Grundstücken. Es setzt sich aus dem Bodenwert und den Sachwerten der darauf befindlichen Gebäude und Außenanlagen zusammen. Diese Methode eignet sich insbesondere für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken, bei denen die Substanz und die Qualität der Gebäude eine zentrale Rolle spielen.

Ermittlung des Sachwerts

  1. Bodenwert: Der Bodenwert wird separat vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen ermittelt, in der Regel durch das Vergleichswertverfahren. Dieser stellt den Wert dar, den das Grundstück hätte, wenn es unbebaut wäre.
  2. Sachwert der Gebäude: Der Sachwert der Gebäude basiert auf den (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung mehrerer Faktoren:
    • Objektart: Art der baulichen Anlage (z.B. Wohngebäude, Gewerbeimmobilie).
    • Ausstattungsstandard: Qualität der Bauausführung und der verwendeten Materialien.
    • Restnutzungsdauer: Anteil der noch verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
    • Baumängel und Bauschäden: Defizite, die den Bauzustand und damit den Wert beeinflussen können.
    • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: Einflussfaktoren wie Lage oder spezifische architektonische Merkmale.
  3. Sachwert der Außenanlagen: Falls nicht bereits in der Bodenwertermittlung enthalten, werden die Außenanlagen entweder auf Basis üblicher Herstellungskosten oder als Zeitwert bestimmt.

Marktanpassung und Sachwertfaktor

Der vorläufige Sachwert, bestehend aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen, wird an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Dies geschieht durch die Anwendung des Sachwertfaktors gemäß § 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV. Dieser berücksichtigt die spezifischen Lage- und Marktbedingungen und führt zu einem marktkonformen Sachwert.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Zusätzlich zu den genannten Hauptkomponenten werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt, die bisher nicht in die Wertermittlung eingeflossen sind. Dazu zählen unter anderem:

  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche Überalterung der Gebäude
  • Besondere Nutzungsmöglichkeiten oder Einschränkungen
  • Außenanlagen und Verunreinigungen des Bodens
  • Rechte am Grundstück und sonstige Belastungen

Diese Merkmale sind oft entscheidend für die genaue Wertermittlung, da sie einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlichen Marktwert haben können.

Schlussfolgerung

Das Sachwertverfahren bietet eine präzise Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, insbesondere bei komplexen Baustrukturen und speziellen Grundstücksmerkmalen. Durch die systematische Berücksichtigung aller relevanten Faktoren gewährleistet es eine fundierte und marktgerechte Wertermittlung, die für unterschiedlichste Immobilientypen angewendet werden kann.