Wertermittlungsverfahren
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Verkehrswertermittlung
Marktkonforme Wertermittlung gemäß ImmoWertV
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.
Das BauGB enthält nur die materielle Definition des Marktwertes (Verkehrswertes) ohne seine Ermittlung verfahrensmäßig zu regeln.
Verfahrensmäßig wird die Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswertes) und die Ableitung der für die Wertermittlung „erforderlichen“ Daten einschließlich der Bodenrichtwerte in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
ImmoWertV
Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Die geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist aus der WertV 61 (WertV 88 und WertV 98) hervorgegangen. Wie schon die WertV von 1961 hält auch die geltende ImmoWertV im Kern an der Unterteilung zwischen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren fest.
Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten) Wertermittlungsverfahren (auch DCF-Verfahren oder Anwendung des Due Diligence Verfahren) auszuwählen und anzuwenden.